Mājas un zemes vērtība: kā vericity.ai to aprēķina un cik precīzi

Latvijas karte ar māju un zemes pirkuma darījumiem pēdējos trīs gados — Māju un zemes darījumi Latvijā pēdējos 3 gados: dati, uz kuriem balstās novērtējums. Dati: VZD · © OpenStreetMap

vericity.ai tagad novērtē ne tikai dzīvokļus, bet arī privātmājas, apbūves zemi, lauksaimniecības un meža zemi. Novērtējums apvieno divas metodes — AI modeli, kas mācās no 142 429 Valsts zemes dienestā reģistrētiem darījumiem kopš 2016. gada, un salīdzināmo darījumu metodi, kas līdzīgu īpašumu cenas tuvumā indeksē līdz šodienai un koriģē uz vērtējamo īpašumu. Mājām un zemei cenas atšķiras daudz vairāk nekā dzīvokļiem, tāpēc rezultātu rādām kā iespējamo diapazonu un atklāti norādām novērtējuma kļūdu katrā reģionā.

Ko var novērtēt

Īpašuma veids	Ko modelis aprēķina	Darījumi apmācībai	Mediāna pēdējos 12 mēn.
Privātmāja (viena vai divu dzīvokļu māja ar zemi)	cenu par mājas m², ietverot zemi un palīgēkas	49 280	495 €/m²
Apbūves zeme (individuālo dzīvojamo māju apbūve)	cenu par zemes m²	34 774	13,3 €/m²
Lauksaimniecības zeme	cenu par hektāru	39 330	4 300 €/ha
Meža zeme	cenu diapazonu par hektāru	19 045	2 870 €/ha

Novērtējumam pietiek ar adresi vai zemes vienības kadastra apzīmējumu. Mājas platību, būvniecības gadu, stāvu skaitu, sienu materiālu, zemes platību, lietošanas mērķi, zemes sastāvu (aramzeme, pļavas, mežs u. c.) un augsnes kvalitāti mēs ielasām no kadastra — tos var labot, ja dati ir novecojuši.

Kāpēc mājas un zeme ir grūtāk novērtējamas nekā dzīvokļi

Katra māja ir citāda. Dzīvokļi vienā sērijveida mājā ir gandrīz vienādi, bet privātmājām atšķiras plānojums, apdare, apkure, komunikācijas un palīgēkas. Darījumu datos redzams tikai tas, kas ierakstīts kadastrā.
Stāvoklis. Kadastra nolietojuma grupa (V1–V5) bieži netiek atjaunota pēc remonta. Tāpēc novērtējumā vari norādīt faktisko stāvokli — no „jāremontē” līdz „jauna vai renovēta”. Ja stāvoklis nav zināms, pieņemam šajā laikā celtām mājām tipisko.
Mazāk darījumu. Laukos vienā apvidū gadā pārdod dažas mājas, tāpēc salīdzināmos darījumus meklējam piecu gadu periodā un pakāpeniski plašākā rādiusā — līdz 50 km.
Zemes cena atkarīga no detaļām, kas datos nav redzamas: elektrība un ūdens, gabala forma, detālplānojums, meliorācija. Piekļuve ir svarīga, bet servitūta ceļi kadastrā bieži nav iezīmēti, tāpēc attālumu līdz tuvākajam ceļam vai lauku ceļam nosakām pēc OpenStreetMap kartes, bet zemes vienības karti var pārslēgt uz satelīta skatu un piekļuvi pārbaudīt pats.
Meža vērtību nosaka koksne. Augošās koksnes krāja nav atvērtajos datos, tāpēc meža zemei rādām tikai diapazonu.

Kādus datus izmantojam

VZD reģistrētie darījumi ar zemes vienībām un ar zemi un ēkām (2016–2026). Izmantojam tikai tirgus darījumus: visu īpašumu, nevis domājamās daļas, bez valsts un pašvaldību darījumiem un ar ticamu cenu.
Kadastrs: ēkas lietošanas veids, platība, apbūves laukums, stāvi, būvniecības gads, sienu materiāls un nolietojums; zemes vienības lietošanas mērķi, zemes eksplikācija un lauksaimniecības zemes kvalitātes vērtējums ballēs.
VZD universālās kadastrālās vērtēšanas vērtību zonas — bāzes vērtības zemei un ēkām katrā zonā 2022. gada 1. jūlija tirgus līmenī, kā arī paša īpašuma universālā kadastrālā vērtība.
Atrašanās vieta: attālums līdz Rīgas un tuvākās pilsētas centram, jūrai, ūdenim, mežam, skolām, veikaliem, sabiedriskajam transportam un dzelzceļa stacijai, zemei — arī līdz tuvākajam ceļam vai lauku ceļam (OpenStreetMap).
Vietējais cenu līmenis: tā paša veida īpašumu cenu mediāna ≈1, ≈5 un ≈20 km rādiusā iepriekšējos divos gados, kā arī paša īpašuma iepriekšējais darījums, ja tāds bijis.

Kā tiek aprēķināta vērtība

Vērtību aprēķinām ar divām neatkarīgām metodēm un tās apvienojam.

1. AI modelis. Katram īpašuma veidam ir savs modelis, kas no šiem datiem aprēķina cenu par vienību — mājai par mājas kvadrātmetru, zemei par kvadrātmetru vai hektāru. Modelis tiek pārapmācīts katru mēnesi, kad VZD publicē jaunākos darījumus, tāpēc tas zina cenu līmeni līdz pēdējam mēnesim. Katram novērtējumam parādām, kuri faktori cenu palielina vai samazina un par cik eiro.

2. Salīdzināmo darījumu metode. Tā ir vērtētāju klasiskā pieeja: meklējam tā paša veida tirgus darījumus ar līdzīgu platību pēdējos piecos gados. Sākam 2 km rādiusā un, ja līdzīgu darījumu ir mazāk par astoņiem, rādiusu paplašinām — 5, 10, 20, 35 un laukos līdz 50 km. Katra darījuma cenu indeksējam līdz šodienai ar reģiona ceturkšņa cenu indeksu un koriģējam uz vērtējamo īpašumu — pēc platības, VZD vērtību zonas un mājām arī pēc zemes daudzuma, nolietojuma un vecuma. Korekciju koeficienti nav pieņemti — tie aprēķināti no visiem darījumiem. Tuvākiem, jaunākiem un līdzīgākiem darījumiem ir lielāks svars, un metodes vērtība ir koriģēto cenu svērtā mediāna. Ja pats īpašums pārdots pēdējo piecu gadu laikā, šis darījums, indeksēts līdz šodienai, ir svarīgākais salīdzināmais darījums (izņemot meža zemi, kur starp darījumiem bieži tiek nocirsta koksne). Novērtējumā redzams katrs darījums ar tā cenu, korekciju un svaru, lai rezultātu var pārbaudīt pats.

Gala vērtība ir abu metožu svērtā vidējā. Salīdzināmo darījumu svars atkarīgs no to ticamības — cik daudz līdzīgu darījumu ir tuvumā un cik vienādas ir to koriģētās cenas: parasti 20–55 %, bet tikai 0–15 %, ja darījumu ir maz vai to cenas ļoti atšķiras. Svarus izvēlējāmies uz pusgada darījumiem, kurus neviena metode apmācībā neredzēja, un pārbaudījām uz nākamā gada darījumiem.

Iespējamais diapazons nav izdomāts „±10 %”. Mēs pārbaudījām abas metodes uz pēdējā gada darījumiem, kurus tās neredzēja, un katram reģionam un salīdzināmo darījumu ticamības līmenim izmērījām, cik plaši reālās cenas izkliedējās ap gala vērtību. Iespējamajā diapazonā iekrita aptuveni puse darījumu, plašākajā diapazonā — astoņi no desmit. Tāpēc tur, kur līdzīgu darījumu ir daudz, diapazons ir šaurāks.

Cik precīzs ir novērtējums

Tabulā — novērtējuma tipiskā kļūda (mediānā absolūtā kļūda) uz pārdošanas cenām, kuras neviena metode apmācībā neredzēja (darījumi no 2025. gada 26. augusta līdz 2026. gada 26. augustam). Salīdzinājumam: dzīvokļu novērtējuma tipiskā kļūda ir ap 17 %.

Īpašuma veids	Rīgā	Rīgas apkārtnē (≤30 km)	Citās pilsētās	Laukos un mazpilsētās
Privātmāja	±21 %	±23 %	±33 %	±47 %
Apbūves zeme	±29 %	±38 %	±42 %	±42 %
Lauksaimniecības zeme	—	±52 %	—	±27 %
Meža zeme	—	—	—	±43 % (tikai diapazons)

Kur tuvumā ir daudz līdzīgu darījumu, novērtējums ir ievērojami precīzāks: mājām Rīgas apkārtnē tipiskā kļūda bija ±14 %, Rīgā ±19 %, apbūves zemei Rīgā ±14 % un lauksaimniecības zemei laukos ±21 %. Precīzāks tas ir arī tad, ja pats īpašums pārdots pēdējo piecu gadu laikā: mājām ±26 %, apbūves zemei ±27 % un lauksaimniecības zemei ±23 %. Katrā novērtējumā norādām kļūdu tieši tādiem apstākļiem. Abu metožu apvienošana samazina tipisko kļūdu salīdzinājumā ar AI modeli vien: mājām no 36,2 % līdz 35,0 %, apbūves zemei no 41,2 % līdz 39,2 %, lauksaimniecības zemei no 29,4 % līdz 28,2 % un meža zemei no 44,1 % līdz 43,5 %.

Visprecīzāk vērtējam mājas Rīgā un tās apkārtnē, kā arī lauksaimniecības zemi laukos. Lauksaimniecības zeme pilsētu tuvumā bieži tiek pirkta apbūvei, tāpēc tās cenas ir ļoti dažādas. Daļa lielo kļūdu nāk no darījumiem, kas formāli ir tirgus darījumi, bet faktiski nav — piemēram, radinieku vai saistītu personu darījumi par simbolisku cenu.

Kā izmantot rezultātu

Norādi mājas faktisko stāvokli un pārbaudi platības — tas visvairāk uzlabo novērtējumu.
Apskati līdzīgos darījumus: tie parāda, par cik reāli pārdoti līdzīgi īpašumi tuvumā pēdējos piecos gados un cik katrs no tiem pēc korekcijām atbilst šodienai un tavam īpašumam.
Izmanto diapazonu kā orientieri sarunām un cenas noteikšanai, nevis kā precīzu cenu.
Bankai, mantojuma lietām un tiesai vajadzīgs sertificēta vērtētāja atzinums.

Dati: Valsts zemes dienests (NĪVKIS, CC BY 4.0), OpenStreetMap. Novērtējums ir indikatīvs un nav sertificēta vērtētāja atzinums.

Biežāk uzdotie jautājumi

Cik maksā privātmāja Latvijā?

Pēdējos 12 mēnešos reģistrēto māju darījumu mediānā cena bija 48 000 € jeb 495 € par mājas kvadrātmetru, bet Rīgā un tās apkārtnē — ievērojami vairāk. Konkrētas mājas vērtību nosaka atrašanās vieta, platība, stāvoklis un zemes gabals — to bez maksas var aprēķināt vericity.ai novērtējumā.

Kāpēc mājas vērtējuma diapazons ir tik plašs?

Darījumu datos nav redzams mājas iekšējais stāvoklis, komunikācijas un apdare, tāpēc līdzīgas mājas vienā apkaimē tiek pārdotas par ļoti atšķirīgām cenām. Diapazonu aprēķinām no tā, cik plaši pagājušā gada reālās cenas izkliedējās ap novērtējumu šajā reģionā, ņemot vērā arī to, cik daudz līdzīgu darījumu ir tuvumā — tajā iekrita aptuveni puse darījumu.

Kāpēc meža zemei nav vienas vērtības?

Meža īpašuma cenu lielā mērā nosaka augošā koksne — tās apjoms, sugas un vecums. Šie dati nav publiski pieejami, tāpēc meža zemei rādām tikai cenu diapazonu. Precīzai vērtībai nepieciešama meža inventarizācija vai taksācija.

Vai šo novērtējumu var izmantot bankā?

Nē. vericity.ai novērtējums ir indikatīvs un palīdz saprast tirgu. Bankai, tiesai un citiem oficiāliem mērķiem nepieciešams sertificēta vērtētāja atzinums.

Kā novērtēt zemi bez adreses?

Ievadi zemes vienības kadastra apzīmējumu (11 cipari) vericity.ai meklētājā. Mēs atradīsim zemes vienību, tās lietošanas mērķi, zemes sastāvu un augsnes kvalitāti no kadastra un aprēķināsim vērtību.