Ko pārbaudīt pirms mājas, zemes vai dzīvokļa pirkšanas: 12 punkti

Četri datu slāņi vienai vietai Rīgā: kadastrs, teritorijas plānojums, plūdu risks un troksnis — Četri slāņi, ko pārbaudīt pirms pirkuma: kadastrs, teritorijas plānojums, plūdu risks un troksnis (Ķīpsala un Āgenskalns). Dati: VZD, TAPIS, LVĢMC, Rīgas dome · © OpenStreetMap

Cena ir tikai daļa no darījuma. Pirms pirkšanas pārbaudi, kas ierakstīts zemesgrāmatā un kadastrā, ko uz zemes drīkst būvēt, vai līdz tai ved ceļš un kas notiek apkārt — no plūdiem līdz jaunām būvēm blakus. Lielāko daļu šo datu vericity.ai par jebkuru Latvijas adresi vai kadastra numuru parāda vienā lapā.

Saraksts der mājai, zemei un dzīvoklim. Katrā punktā — ko pārbaudīt, kur to atrast un ko no tā parāda vericity.ai.

Dokumenti un tiesības

1. Īpašnieks un zemesgrāmata

Zemesgrāmatas nodalījumā ir īpašuma sastāvs, īpašnieks, apgrūtinājumi (servitūti, aizlieguma atzīmes) un hipotēkas. Pārliecinies, ka pārdevējs ir ierakstītais īpašnieks vai viņa pilnvarotā persona, un ka nav aizlieguma atzīmju vai neatmaksātu hipotēku, kas netiks dzēstas darījumā. Nodalījumu var apskatīt zemesgramata.lv — cita īpašuma datu apskate ir par maksu. vericity.ai zemesgrāmatas datus nerāda.

2. Robežas, platība un lietošanas mērķis

Kadastrā (kadastrs.lv) ir zemes vienības platība, lietošanas mērķis un ēkas ar platībām un būvniecības gadu. Salīdzini tos ar sludinājumu un dabu: nereģistrēta piebūve vai neuzmērīta robeža var sarežģīt kredītu un vēlāku pārdošanu. Robežzīmes apskati dabā kopā ar pārdevēju. vericity.ai parāda zemes vienību kartē ar satelīta skatu, tās lietošanas mērķi, zemes sastāvu un ēkas.

3. Apgrūtinājumi un servitūti

Aizsargjoslas gar elektrolīnijām, ceļiem, ūdensvadiem un kanalizāciju ierobežo, ko un kur drīkst būvēt vai stādīt, bet servitūts ļauj citam izmantot daļu tavas zemes, piemēram, braukt pa to. Kadastrā apgrūtinājumi reģistrēti 990 363 objektiem — zemes vienībām un būvēm. Biežākie:

Apgrūtinājums	Ieraksti kadastrā
Ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu kabeļu līniju	386 448
Ceļa servitūta teritorija	282 231
Ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ārpus pilsētām un ciemiem ar nominālo spriegumu līdz 20 kilovoltiem	228 588
Ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar pazemes elektronisko sakaru tīklu līniju un kabeļu kanalizāciju	227 234
Pierobeža	197 193
Navigācijas tehniskā līdzekļa aviācijas gaisa kuģu lidojumu drošības nodrošināšanai tālās ietekmes zona	176 210
Ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar valsts vietējiem un pašvaldību autoceļiem lauku apvidos	171 477
Ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar pašteces kanalizācijas vadu	143 634
Ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija ap elektrisko tīklu gaisvadu līniju pilsētās un ciemos ar nominālo spriegumu līdz 20 kilovoltiem	128 348
Ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija ap ūdensvadu, kas atrodas līdz 2 metru dziļumam	114 877

Biežākie apgrūtinājumu veidi Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā. Avots: VZD.

vericity.ai īpašuma lapā parāda katru reģistrēto apgrūtinājumu ar platību un daļu no zemes vienības. Vairāk — rakstā Apgrūtinājumi un servitūti.

4. Piekļuves ceļš

Ja zemes vienība nerobežojas ar valsts vai pašvaldības ceļu vai ielu, līdz tai jābrauc pa kaimiņa zemi — tad vajadzīgs ceļa servitūts, kas ierakstīts zemesgrāmatā. Bez tā piekļuve atkarīga no kaimiņa labās gribas, un banka var atteikt kredītu. Kadastra kartē iezīmētas 215 337 ceļa servitūtu teritorijas. vericity.ai parāda attālumu līdz tuvākajam ceļam un brīdina, ja zemei nav redzama piekļuves ceļa.

Ko drīkst būvēt

5. Teritorijas plānojums

Pašvaldības teritorijas plānojums nosaka katras zemes vienības funkcionālo zonu — piemēram, savrupmāju apbūve, lauksaimniecības vai rūpnieciskā teritorija — un tās apbūves noteikumus: atļauto izmantošanu, augstumu, apbūves blīvumu, minimālo zemes gabala platību. Ja pērc zemi, lai būvētu, plānojums ir svarīgāks par cenu. vericity.ai rāda spēkā esošo zonējumu no TAPIS (42 pašvaldībās) un publiskajā apspriešanā esošos jaunos plānojumus (20 pašvaldībās). Vairāk — rakstā Teritorijas plānojums.

6. Aizsargjoslas un daba

Ūdeņu, jūras krasta kāpu, ceļu un dzelzceļa aizsargjoslās būvniecība ir ierobežota. Natura 2000 teritorijās, dabas parkos un mikroliegumos var būt ierobežota arī saimnieciskā darbība, piemēram, mežizstrāde. vericity.ai parāda, vai īpašums atrodas aizsargājamā teritorijā vai mikroliegumā, ES nozīmes biotopus, aizsargājamās sugas un aizsargājamos kokus.

7. Būvniecības lieta

Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) redzamas būvatļaujas, pārbūves, nodošana ekspluatācijā un konstatēta patvaļīga būvniecība. Daudzdzīvokļu mājām tur ir arī veiktie un plānotie remonti. vericity.ai parāda īpašuma būvniecības lietas un jaunbūves 500 m rādiusā pēdējos piecos gados — lai uzzinātu, vai blakus netiek būvēts veikals vai daudzstāvu nams.

Vide un riski

8. Plūdi

LVĢMC plūdu kartēs pavasara plūdu zonā, kas applūst vidēji reizi 100 gados, atrodas 9 465 ēkas, bet jūras vējuzplūdu zonā — 3 115 ēkas. Applūstošajās teritorijās — vietās, kas applūst vidēji reizi 10 gados, — jaunas ēkas būvēt nedrīkst (ar nedaudziem izņēmumiem), bet esošajām ēkām plūdi nozīmē bojājumus un remontu. vericity.ai parāda, vai ēka vai vieta ir kādā no plūdu scenārijiem. Vairāk — rakstā Plūdu risks.

9. Troksnis, šosejas un rūpnīcas

Stratēģiskās trokšņa kartes rāda troksni Rīgā un pie lielākajiem autoceļiem, dzelzceļa un lidostas. vericity.ai parāda trokšņa līmeni diennaktī un naktī un brīdina, ja tas ir virs PVO ieteikuma. Ārpus kartēm skaties attālumu līdz šosejai, dzelzceļam un rūpnieciskajām teritorijām — tos AI meklēšanā var izslēgt. Vairāk — rakstā Klusa vieta dzīvošanai.

10. Piesārņojums un degradētas būves

Valsts reģistrā ir 288 piesārņotas vietas un 2 614 potenciāli piesārņotas vietas — bijušās degvielas uzpildes stacijas, rūpnīcas, izgāztuves un citas. Piesārņotas zemes attīrīšana (sanācija) var būt dārga, un piesārņojums var ierobežot zemes izmantošanu. vericity.ai parāda piesārņotās vietas 1 km rādiusā, bet Rīgā arī degradētās būves tuvumā.

Izmaksas un cena

11. Uzturēšanas izmaksas

Aprēķini nekustamā īpašuma nodokli — tas atkarīgs no kadastrālās vērtības un no tā, vai īpašumā deklarēsi dzīvesvietu (kā to aprēķināt). Dzīvoklim uzzini apsaimniekošanas maksu un vai mājai nav parādu. Pilsētās ar centralizēto siltumapgādi vericity.ai parāda apkures tarifu, bet Rīgā arī mājas parādus „Rīgas siltumam” un „Rīgas ūdenim”. Kadastra kartē var ieslēgt ēku energoklases slāni.

12. Cena

Salīdzini cenu ar līdzīgiem darījumiem tuvumā, nevis ar citiem sludinājumiem — sludinājumu cenas parasti ir augstākas par darījumu cenām. vericity.ai novērtējums atrod līdzīgus Valsts zemes dienestā reģistrētos darījumus, indeksē tos līdz šodienai un parāda iespējamo cenas diapazonu. Īpašuma lapā redzami arī šīs adreses agrākie sludinājumi ar cenu izmaiņām un izsoles tuvumā.

Pēc pārbaudes

Ja kāds punkts rada šaubas, jautā pārdevējam dokumentus, būvvaldei — par plānojumu un būvniecību, bet sarežģītākos gadījumos konsultējies ar juristu vai sertificētu vērtētāju. Notāra vai jurista sagatavots pirkuma līgums un darījuma konts (escrow) pasargā no lielākās daļas risku naudas pārskaitīšanā.

Dati: Valsts zemes dienests, TAPIS, LVĢMC, BIS, Dabas aizsardzības pārvalde, piesārņoto vietu reģistrs, stratēģiskās trokšņa kartes, OpenStreetMap.

Biežāk uzdotie jautājumi

Kā pārbaudīt, kam pieder īpašums?

Īpašnieku, hipotēkas un aizlieguma atzīmes var redzēt zemesgrāmatā (zemesgramata.lv). Sava īpašuma datu apskate fiziskai personai ir bez maksas, cita īpašuma — par maksu. Pirms darījuma pārliecinies, ka pārdevējs ir tas, kurš ierakstīts zemesgrāmatā, un ka nav aizlieguma atzīmju.

Kā uzzināt, vai uz zemes ir apgrūtinājumi?

Apgrūtinājumi — aizsargjoslas gar elektrolīnijām, ceļiem un cauruļvadiem, servitūti, pierobeža un citi — reģistrēti kadastrā. vericity.ai īpašuma lapā tos parāda ar platību un daļu no zemes vienības, bet servitūtu saturu skaties zemesgrāmatā.

Kā pārbaudīt, vai zemei ir piekļuves ceļš?

Pārbaudi, vai zemes vienība robežojas ar valsts vai pašvaldības ceļu vai ielu. Ja jābrauc pa kaimiņa zemi, vajadzīgs ceļa servitūts, kas ierakstīts zemesgrāmatā. vericity.ai parāda attālumu līdz tuvākajam ceļam un kadastra kartē iezīmētās ceļa servitūtu teritorijas.

Ko nozīmē teritorijas plānojuma zona?

Zona nosaka, ko uz zemes drīkst būvēt, cik augstu un cik blīvi. Piemēram, savrupmāju apbūves teritorijā (DzS) var būvēt savrupmājas, bet lauksaimniecības teritorijā (L) apbūve ir ierobežota, un minimālo zemes gabala platību nosaka pašvaldība.

Vai var pārbaudīt plūdu risku?

Jā. LVĢMC plūdu kartes rāda vietas, kas applūst pavasara plūdos vai jūras vējuzplūdos vidēji reizi 10, 100 un 200 gados. vericity.ai īpašuma lapā un kadastra kartē parāda, vai ēka vai vieta ir kādā no šiem scenārijiem.